(一)房地产税务筹划的内容与实施要点

    1.税务筹划内容

    房地产项目的建设周期长、涉及主体多、税种集中，税务筹划工作应分阶段进行。首先在拿地阶段，税种以契税和印花税为主，税务筹划重点是降低契税基数，联合其他企业分摊土地成本，减轻企业的税务负担。其次在项目开发阶段，税种以增值税为主，税务筹划重点是将项目管理费、设计咨询费等归人“间接费用”，实现进项税全额抵扣。同时合理选择供应商，提供专用发票用于进项税抵扣。最后在销售阶段，税种以土地增值税和企业所得税为主，税务筹划重点是通过定价策略，控制土地增值税税率跳档，采用完工进度法，递延企业所得税等。                        

    2.实施要点

    结合房地产项目的特点，税务筹划的实施要点包括:第一，严格遵守相关法律法规，如《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等，防止税务筹划转变为偷税漏税。第二，紧密结合房地产企业的财务目标，树立整体导向理念，而不是单纯追求节税。第三，税务筹划要提前介人项目全周期，例如拿地时测算土地成本对后续土地增值税的影响，防止土地溢价过高而增加企业的税务负担。

      (二)房地产财务分析的核心评价指标

    房地产行业具有重资产、高负债、长周期的特点，财务分析环节不能照搬普通企业，而是要选择与行业适配的核心指标。

    第一，盈利能力指标，包括销售毛利率、销售净利率、净资产收益率等。以销售毛利率为例，计算方法是(销售收人一销售成本)/销售收人，房地产行业的毛利率一般在20%-30%之间，而土地成本在销售成本中的占比约为40%-60%，是影响毛利率的关键因素之一。

    第二，偿债能力指标，包括资产负债率、流动比率等。流动比率反映出企业的短期偿债能力，计算方法是流动资产/流动负债。在房地产企业的流动资产中，70%以上是存货，因变现周期长需结合速动比率进行修正，一般将速动比率维持在50%以上。

    第三，营运能力指标，包括存货周转率、应收账款周转率等。应收账款周转率反映出预售款的回收效率，计算方法是销售收人/平均应收账款。考虑到房地产项目多采用预售方式，其应收账款占比低，若周转率低于10次，要警惕客户逾期付款导致的现金流压力。

    第四，现金流指标，包括经营性现金流净额、现金流量比率等。现金流量比率反映出企业的现金流偿债能力，计算方法是经营性现金流净额/流动负债。一般情况下，将现金流量比率控制在20%以上，低于100}0说明企业对融资的依赖性强，在资金管理方面存在较高风险。